פסק-דין בתיק ת"א 40752-06-10

בפניי תביעה כספית.

1. הרקע לתביעה מורכב. אעמוד עתה על עיקריו. הנתבעת 1 היא חברה בע"מ (להלן - החברה). הנתבעת 2 (להלן - הגב' לוי) היא בעלת 10 מניות רגילות בחברה . החברה היא בעלת זכויות והמחזיקה של נכס מקרקעין, הנמצא ברח' יפו 51 בירושלים (להלן - המבנה).

2. ביום 30 באפריל 2009 נקשרה החברה בהסכם שכירות עם מר אהרון בלוי, הנתבע 3 (להלן - מר בלוי; הסכם השכירות צורף כנספח ד' לכתב התביעה. להלן ייקרא הסכם זה - הסכם השכירות). תקופת השכירות נקבעה ל - 15 שנים, החל מיום 30.4.09. הוסכם כי השוכר יהיה רשאי להביא את ההסכם לסיומו בהודעה מראש של 6 חודשים. הוסכם כי הדבר כפוף לכך שעבודות שיפוצים והתאמה במבנה, עליהן הוסכם, יסתיימו (לגבי העבודות, ראו סעיף 9.1.3 ואילך להסכם). דמי השכירות בשנה הראשונה הועמדו על 10,000 ש"ח לחודש (סעיף 6.2). מטרת השכירות המוסכמת היא הקמת יחידות למגורים (סעיף 7.1).

3. בהסכם השכירות, התחייב מר בלוי שלא להסב את זכויותיו על פי החוזה לאחר, לא להשכיר את המבנה לאחר, ולא לתת לאחר להשתמש בו, בלא הסכמת המשכיר מראש ובכתב (סעיף 9.4). הוסכם גם, כי אם מר בלוי יישאר אחראי כלפי המשכיר לגבי שוכר המשנה, יהיה רשאי להשכיר את המבנה בשכירות משנה או להביא שוכר חלופי, והכל באישור מראש ובכתב. לא למותר לציין, כי מצד החברה הסכם זה נחתם על ידי מיופה כוחה, מר לוי. מר לוי הוא בנה של הנתבעת.

4. סמוך למועד זה, נקשרו התובע ומר בלוי בהסכם (נספח ו' לכתב התביעה; להלן ייקרא הסכם זה - הסכם השותפות). על פי ההסכם, יצרו השניים שותפות. מטרת השותפות הייתה שיפוץ הנכס, והכשרתו לשמש כמלונית (פסקה 10 לתצהיר התובע). התובע קיבל 70% מן השותפות. מר בלוי קיבל 30%. הוסכם כי ניהול השותפות ייעשה באופן בלעדי על ידי התובע.

5. התובע טוען כי מאותו מועד, קיבל מפתח של הנכס והיה השוכר של הנכס לכל דבר ועניין, בפניי הבעלים ובפניי הרשויות. התובע טוען כי דאג באופן אישי לביצוע השיפוצים במבנה ולתשלומים שוטפים המתייחסים אליו. הוא טוען גם כי שילם מקדמה בסך של 30,000 ש"ח על חשבון דמי השכירות השוטפים לגב' לוי (ראו נספח יא' לכתב התביעה). הסכום האמור הושב על ידי קיזוז של 5,000 ש"ח לחודש מדמי השכירות השוטפים, במשך 7 חודשים (לקבלת הסכום האמור על ידי הגב' לוי, ולפירעון ההלוואה הגלומה בו בדרך של קיזוז כאמור, ראו עדות הגב' לוי, בעמודים 9, 49).

6. התובע מוסיף וטוען, כי ביום 10.12.10, פנתה הגב' לוי לתובע ולמר בלוי, וביקשה לקבל מפרעה על חשבון דמי השכירות, בסך של 170,000 ש"ח. הסכום היה אמור, על פי הטענה, לשמש לצרכים שונים של הגב' לוי. לעניין זה נכרת הסכם נוסף (להלן - ההסכם השני. הסכם זה צורף כנספח יב' לכתב התביעה). הצדדים לו הם הגב' לוי, המכונה בו "המשכיר 1", והחברה. שני אלה מכונים בהסכם "המשכיר". בכותרת ההסכם צוין כי החברה היא "באמצעות בעליה ורשאית לחתום בשמה מרי לוי". השוכרים על פי ההסכם הם התובע ומר בלוי. הגב' לוי מצהירה במבוא להסכם כי היא בעלת החברה, וכי היא רשאית לחתום על ההסכם השני בשם החברה, כמפורט בסעיף 17.8 להסכם השכירות. הסעיף האמור קובע כי "חתימת כל אחד מבעלי המניות בחברה או מיופה כוח של כל אחד מהם תחייב את החברה כאילו נחתם על ידי כל בעל החברה לעניין כל הסכם בהווה או בעתיד שבין הצדדים בגין המושכר".

7. במבוא להסכם נכתב, כי הצדדים מעוניינים לשנות את תנאי התשלום של הסכם השכירות, וכן את תקופת האופציה שהוסכמה בו. הגב' לוי התחייבה להחזיר את הסכום האמור באמצעות הפחתה של דמי השכירות בסך של 3,000 ש"ח לחודש, עד לתום תקופת השכירות (14 וחצי שנים). סוכם גם כי במקרה של פינוי השוכרים מן המבנה בטרם סיומה של תקופת השכירות, שלא בשל הנסיבות המנויות בסעיף 4 להסכם השכירות, ישלמו החברה והגב' לוי לתובע סך של 3,000 ש"ח, במכפלת החודשים שייוותרו עד לתום תקופת השכירות.

8. בסעיף 5 להסכם השני נקבע, כי חיובי החברה והגב' לוי הם "ביחד ולחוד". נקבע עוד, כי אם ייקבע מכל סיבה שהיא כי חתימת הגב' לוי אינה מחייבת את החברה, תחויב גב' לוי באופן אישי לקיים את ההסכם ולשפות את השוכרים על כל תשלום בו יחויבו מעבר לחיובים המפורטים בו. בהסכם נקבע עוד (סעיף 6), כי "אם ירצה", התובע יוכל להיכנס ולשכור את הנכס כשוכר נוסף יחד עם מר בלוי, על כל החיובים והזכויות הכרוכות בכך. כן נקבע כי אם לא יממש את זכותו זו, חיובי הגב' לוי כלפיו, "בעיקר בכל הנוגע לאמור בס' 4 לעיל, שרירים וקיימים". ההסכם חתום על ידי הגב' לוי. הוא אינו נושא את חותמת החברה. לטענת התובע, פעל על פי סעיף 6 האמור, והודיע לגב' לוי לאחר חתימת ההסכם כי הוא מעוניין להיכנס ולשכור את הנכס ביחד עם מר בלוי.

9. בשולי הדברים יצויין, כי מנספח ג' לכתב התביעה, פרוטוקול אסיפה של החברה מיום 30.4.09, עולה כי מי שמוסמך לייצגה הוא מר אדמונד לוי. וחתימתו ביחד עם חותמת החברה מחייבת את החברה לכל דבר ועניין.

10. התובע טוען כי שילם לגב' לוי 85,000 ש"ח כמפרעה ביחס להסכם השני. כן הוא טוען, כי את היתרה היה אמור מר בלוי לשלם. התובע טוען גם כי שילם דמי שכירות לידי הגב' לוי. על פי הטענה, המופיעה בכתב התביעה, גב' לוי רצתה להסתיר את ההסכם מיום 10.12.09 מבעלה (מר אדמונד לוי, הנזכר לעיל), ובנה (מר לוי). לפיכך, אף כי על פי ההסכם השני עמדו דמי השכירות על סך של 7,000 ש"ח לחודש, התובע מסר בידי הגב' לוי שיקים על סך של 10,000 ש"ח. בהמשך לכך, שילם לגב' לוי במזומן סך של 7,000 בכל חודש, וקיבל לידיו בחזרה את השיק המתייחס לאותו חודש.

11. התובע טוען עוד, כי התנהל בינו ובין נציג החברה מו"מ, בו נדרש לחתום על הסכם שכירות נוסף, בתנאי שיבטל את ההסכם השני, ויוותר על כספי ההלוואה שנתן במסגרתו (ראו גם פיסקה 20 לתצהיר התובע) . התובע סירב להצעה. במקביל, המשיך להחזיק בנכס ולשפצו. בסופו של דבר, טוען התובע כי נמנעה כניסתו למושכר, וכי הנכס הושכר לצד שלישי, הוא הנתבע 4 (להלן - מר גהן). בנסיבות אלה, הוגשה התביעה, בה דורש התובע לפצותו על תשלומים בהם נשא בגין שיפוצים וחומרים (256,364 ש"ח), דמי שכירות שוטפים (130,000 ש"ח), תשלום למר בלוי בגין החזר הוצאות (40,000 ש"ח), שכ"ט עורך דין בגין ההסכמים (7,200 ש"ח) ותשלומי מים לחברת הגיחון (693 ש"ח). עוד תובע התובע מן הנתבעות 1 ו - 2 פיצוי הקבוע בהסכם השני, בגין הפרת ההסכם האמור, בסך של 3,000 ש"ח לחודש בגין פינוי התובע מן הנכס לפניי תום השכירות. לצורכי אגרה, התובע מעמיד את תביעתו לעניין זה על סך של 200,000 ש"ח.

12. ביום 10.4.11 ניתן פסק דין חלקי נגד מר בלוי, באין הגנה מטעמו. יוצא, כי נותר לדון באחריותם של החברה, הגב' לוי, ומר גהן, כלפי התובע. התובע טוען כי יש בידו זכות חוזית מכוח הסכם מכללא. הוא טוען לזכות חוזית מכוח ההסכם השני. הוא טוען גם לזכות מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. אדון עתה בבסיסי אחריות אלה. בהמשך לכך, אדון בטענות התובע בדבר הפסדים ונזקים שנגרמו לו, ובטענות נוספות שהעלה.

הסכם מכללא

13. התובע טוען כי היה מעורב בהסכם השכירות עוד לפני שזה נחתם. לטענתו, הוא ניהל בפועל את העסק, שילם את רוב הכספים, ועמד בקשר עם המשכירים ועם צדדים שלישיים אשר המשכירים הפנו אליהם. בכלל זה חתם על הסכם שיפוצים ועמד בקשר מול קבלנים, וכן דאג לחומרים. לטענתו, הוא היה המוציא ומביא בענייני השכירות. כל זאת, כך נטען, בהסכמה מכללא של המשכירים ובשיתוף פעולה מלא שלהם. לכן, אף כי אינו חתום על הסכם השכירות, טוען התובע כי היה הרוח החיה בהסכם, והשוכר בפועל כלפי המשכירים וכלפי כולי עלמא.

14. טענות אלה של התובע מעוררות קושי. אכן, מתצהיר מר לוי עולה, כי התובע היה מעורב במשא ומתן לחתימת הסכם השכירות (ראו בסעיף 6 לתצהיר האמור). עם זאת, מסעיף 9 לתצהירו של מר לוי עולה, כי התובע הודיע למר לוי שהחליט לוותר על שכירת המבנה, וכי הוסכם בינו ובין מר בלוי כי מר בלוי ישכור את המבנה לבדו (סעיף 9 לתצהיר האמור). התובע עצמו העיד, כי לא נכנס כשוכר על פי ההסכם, הואיל ועורך דינו לא הסכים עם עניינים שונים בחוזה המוצע, ואמר לו כי יש בו "הרבה חורים" (בעמוד 26; ראו, ברוח דומה, בעדותו של מר בלוי, בעמוד 72).

15. יוצא, כי לא התגבשה הסכמה חוזית מחייבת עם התובע, גם לשיטתו. בנסיבות אלה, הטענה בדבר הסכם מכללא מעוררת קושי. הלכה למעשה, לא השתכללו בשלב המשא ומתן גמירות הדעת והמסוימות, הדרושות לשכלול חוזה מעיקרו של דבר (סעיפים 1, 2 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973). אין בטענות התובע בדבר מעורבותו בפועל בביצוע ההתקשרות, כדי להצביע על כך שבשלב כלשהו השתנה המצב, וגובשו גמירות דעת ומסוימות כאמור. אף אין בהן כדי להצביע על גמירות דעת ומסוימות, בדבר צירופו של התובע להסכם השכירות. לא למותר להוסיף, כי יש בטענות אלה של התובע ניסיון לעקוף את הצורך בגיבוש הסכמות חוזיות מחייבות בין הצדדים. בהקשר זה אעיר, כי התובע אישר בעדותו, כי לשיטתו, הפך לשוכר בנכס רק החל מיום 10.12.09, הוא יום החתימה על ההסכם השני (בעמוד 7). נתון זה אינו מתיישב עם הטענה העולה עתה בדבר הסכם מכללא, שנכרת לנוכח מעשיו של התובע, עוד בטרם המועד האמור.

16. לא למותר לציין, כי מפרוטוקול אסיפת החברה מיום 30.4.09, נספח ג' לכתב התביעה, עולה כי החברה אישרה אך את השכרת המבנה למר בלוי. הדבר תואם את מתכונת ההתקשרות כפי שנעשתה בפועל, כמו גם את העולה מן העדויות הנזכרות לעיל.

17. אכן, הנתבעים אינם חולקים בסיכומיהם באופן ממשי על טענות התובע בדבר מעורבותו בפעולות שונות הנוגעות להסכם השכירות (ראו בפסקה 10 בסיכומיהם). מן הראיות עולה מעורבות כאמור בתשלום דמי השכירות ובטיפול בבעיות שונות (עדות התובע, עמודים 7, 21; לתיאור דומה, ראו בעדותה של הגב' לוי, בעמוד 9; לעניין השיפוצים, ראו בהקשר זה בעדותו של קבלן השיפוצים מר שאמי עותמאן (להלן - הקבלן או מר עותמאן), בעמודים 66 - 67; ראו גם נספח ז' לכתב התביעה, הסכם שיפוצים בין התובע ובין מר עותמאן, מיום 24.5.09 (להלן - הסכם השיפוצים, עמוד 48)). עולה גם כי סכומים שונים ששולמו, בין בגין דמי שכירות, בין בגין שיפוצים, בין בגין עניינים אחרים, יצאו בפועל מכיסו של התובע (וראו עדות מר בלוי, בעמוד 72).